相続登記の義務化とは？期限・対象・未登記時の注意点

相続登記とは

土地や建物の所有者が亡くなり、その不動産を相続した場合に、登記簿上の所有者を相続人へ変更する手続が相続登記です。

以前は相続登記の申請は任意でしたが、所有者不明土地の増加などを背景に義務化されました。

正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。

原則は「知った日から3年以内」

法務省の案内では、相続等によって不動産の所有権を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

単に「死亡日から3年」と覚えると、ケースによっては正確でないことがあります。

FINOWAでは、相続発生日だけから期限を自動確定するのではなく、

• 相続発生日
• 不動産の存在を知った時期
• 自分が取得したことを知った時期
• 遺産分割成立日

などを整理し、最終的な期限は公式情報で確認する設計にします。

2024年4月より前の相続も対象

2024年4月1日より前に相続が発生していて、まだ相続登記をしていない不動産も義務化の対象です。

2024年4月1日より前に相続したことを知っていた場合、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

法務省も2026年の案内で「相続登記には期限があります　最短で令和9年3月31日」と周知しています。

古い相続だから対象外、と考えないことが重要です。

遺産分割がまとまっていない場合

相続人間で遺産分割がまとまらず、期限内に通常の相続登記を行うことが難しいこともあります。

その場合に、相続登記の申請義務を簡易に履行する方法として「相続人申告登記」があります。

相続人申告登記は、自分が登記簿上の所有者の相続人であること等を登記官に申し出る制度です。

ただし、これは通常の相続登記と同じものではありません。

不動産の権利関係を公示する通常の相続登記とは機能が異なり、売却や抵当権設定などを行うには、別途相続登記が必要になります。

また、その後に遺産分割が成立して不動産を取得した場合には、遺産分割に基づく登記について別の申請義務が生じます。

亡くなった人の不動産が分からない場合

相続登記の前提として、「どの不動産を所有していたか」が分からないケースがあります。

そこで、2026年2月2日に「所有不動産記録証明制度」が始まりました。

この制度では、登記官が特定の人について、所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧的にリスト化して証明します。

相続人等も一定の要件で請求できます。

従来は全国の不動産から特定の人の名義を横断的に抽出する仕組みがなかったため、相続財産の把握を助ける制度として重要です。

相続登記に必要になるもの

具体的な必要書類は、相続の形によって異なります。

一般的には、

• 戸籍関係書類
• 住民票関係書類
• 遺言書
• 遺産分割協議書
• 固定資産評価に関する資料

などが関係することがあります。

ただし、FINOWAでは利用者の事情をもとに「この書類だけで申請可能」と確定したり、登記申請書を個別作成したりはしません。

法務局の手続案内や司法書士等の専門家確認につなげます。

登録免許税の免税措置

一定の相続登記では、登録免許税の免税措置が設けられています。

2026年4月時点の法務局案内では、一定のケースについて免税措置の期限が2027年3月31日までとされています。

例えば、不動産の価額が100万円以下の土地に係る一定の相続登記などが対象になります。

ただし、適用には条件があり、申請書への法令条項の記載が必要とされています。

FINOWAでは免税対象を自動確定せず、制度の存在と公式確認先を示します。

2026年4月から住所等変更登記も義務化

相続登記とは別に、2026年4月1日から不動産所有者の住所・氏名等の変更登記も義務化されています。

不動産を相続して所有者になった後に転居した場合など、相続登記が終われば登記関係の義務がすべて終わるとは限りません。

この論点は別記事で扱います。

FINOWAの不動産チェック

FINOWAでは次の確認までを扱います。

• 相続不動産があるか
• 所有不動産が不明か
• 相続登記済みか
• 相続時期
• 遺産分割済みか
• 相続人申告登記を確認する必要があるか
• 公式手続案内へ進むべきか

一方で、

• 登記申請書の個別作成
• 登記代理
• 所有権帰属の法的判断
• 義務違反になるかの最終判断

は行いません。